摩根斯士丹首席經(jīng)濟學家謝國忠在去年下半年撰文指出，中國內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”。這篇文章的公開發(fā)表引起房地產(chǎn)圈內(nèi)圈外人士大打“口水仗”。摩根士丹利首席經(jīng)濟學家史蒂芬·羅奇表示：“目前2/3國家和地區(qū)正面臨房地產(chǎn)泡沫危機，在所有房地產(chǎn)泡沫國家和地區(qū)中，中國排第一。上海和北京因占中國銷售量的14%%，且房價漲幅最大而將首當其沖?！?
而國內(nèi)房地產(chǎn)商們對此不以為然，作為一個利益團體，他們一再強調(diào)：房價的看漲是因為市場有需求，出臺土地供應的招拍掛政策和建筑材料價格的上揚都是原因。其中，潘石屹就公開表示，“摩根士丹利的首席經(jīng)濟學家謝國忠對中國房地產(chǎn)存在泡沫的結論有點危言聳聽。目前全國的房價都在上漲，而且上漲的幅度非常大，最根本的原因是土地和房子的供應量少?！?
建設部也公布了由經(jīng)濟學家陳淮牽頭的報告《怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢》來反駁“中國房產(chǎn)泡沫”說，報告認為：判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關鍵是看是否存在真實需求。目前的住宅需求仍然真實，在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結構性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。
房地產(chǎn)到底有無泡沫？是否馬上就要破滅？是否存在房地產(chǎn)開發(fā)過熱？
所有這些問題整個行業(yè)都在爭論，而且似乎從沒有一個統(tǒng)一的認識。這些不和諧的討論之音，也許只有時間才能證明，誰對誰錯？
加息讓購房者望“息”卻步？
央行在去年末宣布9年來首次加息的消息，幅度如此之小，只上調(diào)金融機構存貸款基準利率為0.27%%，雖然對經(jīng)濟所產(chǎn)生的直接影響十分有限，但人們都將其看成是警示性的。對于房地產(chǎn)市場，“加息”讓人們對房地產(chǎn)市場的預期重新做出評估?！凹酉ⅰ弊屧S多人從那種“只要貸到了款，買到了房，就等于賺到了錢”的如癡如醉的迷幻狀態(tài)中清醒過來?！凹酉ⅰ弊屓藗兠靼?，不論是按揭貸款購房自住，還是按揭貸款投資購房抑或是按揭貸款投機購房，都是要講成本的，都是要冒風險的，所有這些，真的會讓那些非理性購房者望“息”卻步。
正如業(yè)內(nèi)專家所稱，加息已被公認為調(diào)控房地產(chǎn)供給與需求的最好的市場化手段之一。中國社科院金融研究所易憲容在展望明年房價走勢時就表示，“如果2005年上半年利息繼續(xù)加息，房價就肯定不會漲到哪里去。甚至，如果利率變動比較高，房價還會掉下來。”
萬通集團主席馮侖在央行宣布加息的當日接受記者采訪時強調(diào)：加息只是國家宏觀調(diào)控的手段，此前，國家還出臺了土地、金融等一系列調(diào)控政策，但過去的前三個季度房價還是不斷上漲，由此能引出的關注點是市場確實有強大的需求支持，而且很多購房者都買漲不買跌。同時他指出，目前的加息幅度對于購買高檔社區(qū)的人群根本造成不了什么影響，這部分人對于升息并不十分敏感。反而是中低收入購房者的敏感度比較大，存貸款利率上調(diào)后，他們可能會更謹慎，中低檔市場的需求可能會因此放緩。但這并不意味會消滅需求。他們選擇的方式可能是將存款先放著不動，等觀望之后再購買?？傊?，房價的高低變化是由市場供求關系決定的，國家宏觀調(diào)控政策解決的只是行業(yè)的結構問題。
空置率超過國際警戒線？
“白天狂熱銷售，夜晚不見燈火”，一些人對國內(nèi)部分大城市商品房空置、閑置做了如上描述。美國《紐約時報》此前的一篇報道，指出中國房屋的空置率已超過國際警戒線。因為，“在上海，大約有六分之一的高級住宅沒有人??；在北京為四分之一；在深圳附近為三分之一。而且在未來幾年里，房屋空置率一定會在目前基礎上大幅增加。預計在未來兩年內(nèi)，辦公樓的供給將猛增50%%……”
在國外，空置率是談論房產(chǎn)泡沫的一個關鍵數(shù)據(jù)，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認為這并不準確。他表示，任何一個產(chǎn)業(yè)都會有產(chǎn)品積壓，這是市場化競爭的一個必然結果和必要條件，對房地產(chǎn)業(yè)來說也是如此。況且，目前大家對空置率的計算標準也不太一致。有的按房屋竣工半年、一年以后的空置率算，有的按竣工三年后的空置率算，所以空置率這個說法比較籠統(tǒng)。應該先把這幾個標準講清楚，再來判斷是否有泡沫。
按揭貸款助長需求？
中國社會科學院研究生院的劉建昌曾撰文指出，隨著個人消費信貸規(guī)模的急劇擴大，國內(nèi)一些大城市居民已經(jīng)悄然成為高負債一族，北京家庭的家庭債務比例高達122%%，大城市的家庭高負債主要是高房價引起的，而我國家庭債務的主體是以住房按揭貸款和汽車按揭貸款為主的個人消費信貸。
按揭貸款購房，其實質是將潛在的購買能力轉化為現(xiàn)實購買能力的一個過程。在本質上來講，它是將未來幾年乃至幾十年的購買能力提前釋放，即將未來幾年乃至幾十年的潛在的房屋需求提前而攢到現(xiàn)在來了。由此而激發(fā)出來的自然是對住房現(xiàn)時的極大需求。從經(jīng)濟學上講，需求曲線自然會因此發(fā)生很大的移動，這時，如果想保持房價的穩(wěn)定，相應地對房屋的供應量，應該有很大的增加，如果沒有強有力的住宅用地供應量，那么，這個城市房地產(chǎn)價格就只能一路上揚了。（完）信息源:免費招聘網(wǎng)_www.rcxx.com_淘才招聘網(wǎng)信息源:免費人才網(wǎng)_www.rcxx.com_淘才招聘網(wǎng)
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